保障房申请条件

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保障房的性质其实与商品房是相对应的,是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或是租金的住房。那么,具体什么是保障房呢?下面来看看吧。

郭于华 (进入专栏)   沈原  

一、什么是保障房

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保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

  

我国对保障房的定义是:社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅,它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定,由政府统一规划、统筹,提供给特定的人群使用,并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定,起社会保障作用的住房。

  [内容提要]本文以B市社区建设的实践过程为基本社会事实,通过人们居住形态和围绕居住权利的行动探讨城市社区的形成与演变,以及这一过程中国家、市场、社会之间的复杂互动与博弈。本文认为:居住是最重要的生存基础和生活内容,维护合法的居住权与房屋产权,就是保护作为生存权的人权,也是实现社会公平正义的追求,因而对于公民而言就是最大的政治。

保障房的分类:

  [关键词] 社会转型 公共生活 公民行动

1、经济适用房

  

经济适用住房是政府以划拨方式提供土地,免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金,实行税收优惠政策,以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力,购房人拥有有限产权。

  1990年代中期以后,随着我国城市化进程的迅速推进和城镇住房制度改革的日益深化,城市居民,特别是大城市居民的住宅形态也随之呈现出多样化特征,并由此构造出多样的城市社区类型。这些社区类型的权利主体不尽相同,其所面临的居住问题不同,与之对应而形成的行动策略和社区治理体制也有所不同。权利主体在处理与市场、与国家之间的复杂关系时,经常以各种类型的都市运动表达各自的利益诉求。进而围绕着居住问题而形成的都市运动构成转型期城市社会生活的一个重要维度。近年来,为数众多的社会学研究从各个角度对之进行过探讨。[①]

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  本研究以一种实践社会学的基本立场,即强调将社会事实看作一种动态的实践过程,将“居住”视作中国社会转型的重要内容,并力图将其提升到“居住的政治”这一高度来解析其中国家、市场与社会的复杂互动关系以及其内在的机制与逻辑。在此意义上,本研究也可作为从微观社区开始对中国住房商品化改革的经济、社会和政治后果的社会学考查与评估。研究引入了公民权理论、行动社会学理论等新的理论视角,力图对以往大部分研究主要停留于社会运动范式有所超越,进而更加有助于揭示当前城市业主维权与社区建设的本质意义所在。

经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的双重特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而非建筑标准。

  在研究方法上,本研究采取了问卷调查分析与社区民族志研究相结合的方法,参与观察、深度访谈、座谈会以及与社区组织合作搭建各种业主论坛、业主研修班、业主年会、社区诊所等活动形式,有效地增进了田野工作的深度和广度。在此基础上本研究坚持结构分析和机制分析相结合的研究策略,尤其注重过程-事件分析方法中对过程、机制、逻辑和策略揭示[②],同时通过结构-制度分析把握现象背后的宏观结构与制度背景。

2、廉租房

  

廉租房是政府或机构拥有,用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权,是非产权的保障性住房。

  一、城市化进程与居住形态的演变

廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨、经济适用房走入困境、百姓居住难的背景下,廉租房便成为了社会关注的焦点,能成为了低收入家庭住房的“救命草”。

  

3、公共租赁房

  “居住形态”,主要包括城镇居民住宅的空间样式与产权构成两个基本方面。所谓居住形态的空间样式,是指住宅的外在风貌与空间关系,其与一个城市的长久文化传统密切相关。以往人们在日常俚语中常常提及的“天津的洋楼,北京的四合院”,就是从住宅的外在风貌上,分别界定了天津与北京两个大城市的民居特征。

公共租赁房指通过政府或政府委托的机构,按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房,同时,政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售,可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。

  住宅风貌的改变不仅能够最直接地刻画出一个城市变迁的深刻程度,而且还会引发相当激烈的抗争运动。以北京为例,改革以来的社会转型和城市化进程差不多已经完全摧毁了体现其厚重文化传统的居住风貌。据有关报道,原有的3000条胡同只存留下不到1700条,而且都已经残破不全。传统的四合院及其街区被环状马路所切割,被拔地而起的钢筋、水泥和玻璃组成的大厦踩在脚下。在“城市现代化”名目下推展的此种城市化进程,由于对文化传统的毁灭而必定引起文化保护主义者的愤怒。近十几年来,以“城市遗产保护”为题的抗争运动从来就没有停息过。在这方面,当年浙江的“定海古城保卫战”和北京的“胡同保卫战”,不失为两个最典型的案例。[③]

4、定向安置房

  我们把上述抗争称为“文化取向的抗争”,以与我们所要描述的另一种抗争形态,即“权利取向的抗争”相区别。实际上,“文化取向的抗争”并非单独在中国发生。在现代化和城市化的过程中,很多欧陆国家在城市更新过程中都发生过类似现象。大卫·哈维笔下的奥斯曼对巴黎的大规模改造及其所引发的种种不满和抗争就是一例。[④]其实,无论在何种社会,只要城市化和城市更新以此种“创造性破坏”的方式进行,都必然引发 “文化取向的抗争”——其主旨是为了维系文化传统,保留以往的居住方式和生活方式,并借以在新条件下保存社会认同。“文化取向的抗争”是现代化、城市化过程中的普遍现象。

安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征地拆迁房屋的农户。

  居住形态的另一个层面是产权构成。在我们看来,这是居住形态之更为根本的方面。住宅产权的由来与界定,表征着居民具有的不同权利身份,因而体现出居民与国家和市场的不同关系,也界定了居民在社会结构中的特定位置。

5、两限商品房

  在改革开放的起始年代,城市住宅的产权形式是比较单一的。这种单一性与当时的“总体性社会”特征相一致。除少量私房外,绝大多数住宅都属公有财产:或者是归单位所有,或者是归地方政府所有。工作单位或地方政府设立专门的房管部门负责房屋的修缮和改造。大多数居民是由工作单位或地方政府分配住房,并缴纳少量房租。在这个阶段,有固定工作的居民体现的是“单位人”身份,无固定工作或不工作的居民所体现出的是“街道人”身份,两者都被置于各类国家机构的严密统辖之下。

两限商品房即“限套型、限房价”的商品住房。为降低房价,解决城市居民自住需求,保证中低价位、中小套型普通商

  改革开放改变了此种居住形态,造就了城市中不同的、多层级的住宅产权形态。大体上说,将这些产权类型并列起来可以拼成一个完整的谱系:在一端是旧住宅体制的残留形态即单位公房,在另一端则是在新体制下达到高度私有化的住宅产权形态即商品房。[⑤]在这两者之间的则是各式各样的过渡类型,从房改房、经济适用房、“两限房”到廉租房。

品住房土地供应,经城市人民政府批准,在限制套型比例、限定销售价格的基础上,以竞地价、竞房价的方式,招标确定住宅项目开发建设单位,由中标单位按照约定标准建设,按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。两限房并不是严格意义上的“障性住房”。

  这个广泛的谱系折射出居民与国家、居民与市场和居民与居民之间的不同关系。就商品房住宅来说,购买了商品房的居民随即获得了一个新的身份——业主,即所购物业的所有者。2007年颁布的《物权法》以法律形式确立了国家对房屋所有人的财产权加以保护,也赋予这些业主按照法律的手段保护自有财产的权利。就是说,基于产权界定了业主与国家之间的权利-义务关系。在谱系中与此类似的还有经济适用房、“两限房”等房产形态,它们是国家针对某种特定的居民目标,用政策干预市场、平抑价格后推出的房产形态。它们属于不完全的商品住宅形态。

6、安居商品房

  由于产权成为此类住宅的核心界定,因此,当业主们感到产权受损时,就必定会发动维权运动。我们把此类运动称为“权利取向的抗争”。在此类抗争中,运动的目标不是为了保护某种文化价值,而是为了维护住宅产权不受侵犯。由于国家对私有产权保护的法规颁布的时间尚不久远,要使之扎根于日常生活中尚有待时日,因而现实中对业主产权的保护还不如人意。相反,屡屡可见的是权力部门,或者是与权力联袂的市场力量对业主产权的蔑视和恣意侵犯,以及由此而引发的业主与开发商、物业公司甚至地方政府的激烈冲突。城市业主这个新兴的社会群体就是在“权利取向的抗争”中成长起来的。此种“权利取向的抗争”构成本研究的重点所在。

安居商品房指实施国家“安居工程”而建设的住房(属于经济适用房的一类)。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭,特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

  综上所述,我们把“居住形态”作为一个基本范畴提出来,并且划分出其具有两个方面的界定:一是城镇居民住宅的“空间样式”,其与传统文化相关联,在受到破坏时经常引发“文化取向的都市抗争”;另一个是城镇居民住宅的“产权构成”,其与居民的财产权利相关联,在受到侵扰时常引发“权利取向的都市抗争”。当然,在一定条件下,这两种抗争类型是互相联系的。例如,对于北京老城区的破坏和改造就会同时激发起这两种抗争。

二、保障房申请条件

  

住房困难家庭或者单身居民申请租赁保障性住房应当符合下列条件:

  (一)城市社区:多样化的居住类型

家庭申请的,家庭成员中至少一人具有本市户籍;单身居民申请的,应当具有本市户籍;

  

家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的租赁保障性住房的收入线标准;

  城市社区本质上是一组或产权结构相同,或者空间风貌相近,依托于地缘的、有社会边界的复杂社会关系。从产权和空间的结合上划分,大体可以把北京市的城市社区分为如下九类:

家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的租赁保障性住房的财产限额;

  传统街区:由四合院、胡同和街市三个空间要素构成的传统民居形态,其产权形态比较混乱,公产和私产兼而有之。改革开放后,随着落实私房政策和房改政策,以往被收归国有的大部分私房都已经发还给原房主,以往的公房也多被出售给居民,私有产权部分扩大了。从居民构成方面看,当前的传统街区大体上可以分为三类:一类地处商业繁华区,如前门-大栅栏一带、鼓楼大街-南北锣鼓巷一带和什刹海-烟袋斜街一带,居民住宅多已被移做商用,开办店肆,原住民作为房东与外来的大小商户杂居在一起;二是地处幽静华美之处,四合院经改造后转售,成为达官显宦的府邸;三是在那些不具备以上条件的地区,胡同和四合院为原住民和外来务工人员杂居,沦落为城市底层社会的聚居区。由此成为朱门大户与升斗小民共存,民居与商用混杂的居住形态。

家庭成员或者单身居民在本市无任何形式的住宅建设用地或者自有住房;

  商品房小区:是推行房改政策的直接产物,房屋由具有经营资格的房地产开发公司建造,居民按照市场价格购置,产权归业主所有。小区一般由物业公司维护经营。目前,北京城区的商品住宅小区约有3000至4000个,成为城市居民主要的住宅形态。

家庭成员或者单身居民提出申请时未在本市和国内其他地区享受住房保障;

  房改房:又称为“已购公有住房”,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的,房屋所有权归职工个人所有;按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有。房改房是我国住房制度向住房商品化过渡的形式。

  单位宿舍区:包括机关、工厂、学校等企业事业单位的员工因为集中居住在一起而形成的“大院”、“生活区”或“校园”等等。单位大院是居住和工作场所结合形成的社区,它是特定历史阶段的产物。这种社区各种福利设施齐全,建有粮站、副食店、食堂、理发馆、浴池、电影院、子弟学校、医务室以及锅炉房和车队等各种设施,然后用一堵院墙把居住区圈成一个院子,供本单位职工使用。单位社区不属于地缘社会,而是功能组织在城市地域的延伸[⑥]。

  经济适用房:是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。现阶段,经济适用住房的来源主要有三种:一是由政府提供专项用地,通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房;二是将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适用住房;三是单位以自建和联建方式建设、出售给本单位职工的经济适用住房[⑦]。

  两限房:全称为“限房价、限套型普通商品住房”,也被称为“两限”商品住房。两限房是在商品房房价飞涨、经济适用房紧张的情况下,首先在北京创造出的一个不伦不类的房屋概念。最初的两限房就是限地价、限房价,后来在分配政策制定时又加上了购买人群的限制。目前,“两限房”购买资格主要包括三个基本条件:具有本市常住户口;中低收入家庭优先;解危排险、环境整治、文保危改、城中村整治、奥运工程及其配套设施等重点项目的本市被征地、拆迁家庭优先。从申购条件和申购程序来看,两限房在销售路径上已经与经济适用房无太大差别。

  廉租房:是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主,实物配租和租金减免为辅。廉租房只租不售,具有鲜明的福利性。与“经济适用房”、“两限房”多为新建住房不同的是,廉租房房源比较多样化,包括新建住房、空置楼盘、改造危房、老旧公房等。

  拆迁安置房:是指因城市规划、土地开发等原住房被拆除而安置给被拆迁人或承租人居住的房屋。根据相关法规及政策的规定,拆迁安置房屋一般分为两大类:一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房;另一类是因房产开发等因素而动拆迁,由动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房。通常在原地拆迁安置的房屋也被称为拆迁回迁房。

  城中村:是指农村村落在城市化进程中,由于全部或大部分耕地被征用,农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区,亦称为“都市里的村庄”。“城中村”土地的所有权状态大体可分为三类[⑧]:(1)已“撤村建居”,土地被国家全部征用,农民不再享有集体土地所有权,村庄已经被城市完全包围,原农民已全部转为居民,只是保留着农村传统的生活习惯。这是通常所说的广义上的“城中村”,它经过改造已融入城市之中,不再是“城中村”改造的对象。(2)正在“撤村建居”。土地大部分被征用,土地所有权部分属于国家所有,部分属于集体所有,但原农民未转为居民。(3)尚未“撤村建居”,但已列入城市框架范围,土地全部仍属于集体所有。后两种村的情形是狭义上的“城中村”,即通常所说的要改造的“城中村”。

  以上九种住房类型大致反映了北京市居民主要的居住形态。不同的居住形态形构了不同的城市社区类型。在商品房住宅小区,从“小区”到“社区”的转变过程,实际上意味着业主从刚刚进驻时原子化的陌生人群体转化到一种新型的社会关系。(点击此处阅读下一页)

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